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住建部高层王珏林：解读房地产2012年发展趋势
来源：陶瓷人  |  日期：2011-12-12

发布时间：2011/12/29

转载：中洁网

【王珏林】：大家上午好！非常高兴再次应贵网站曾总的邀请参加这个会议。新思路，新发展题目非常好！主要谈一下房地产市场今年的情况和明年的发展趋势。

住建部整政策研究中心副主任王珏林：解读房地产2012年发展趋势

　　今年尤其是“十一五”以后，大家感到对市场的压力都比较大，尤其是最近的一些信息，比较多的反映的都是为市场担忧。用几句话概况一下，比较多的信息是一个是房价降，第二个是市场出现拐点，第三个是有的企业面对破产了，第四个购房者开始闹事了。用这四句话概况成一句话就是大家心慌了，不知道怎么办了。到底今年的市场情况如何，下面我简单介绍一下：今年1到10月份销售量是达到了8.96亿平方米，这是什么水平？大家可以看一下PPT，已经超过了2007、2008年的全年。也就是接近2009年的全年。可以这样说，还有一个月的时间我国商品房的销量一定会超过2009年的水平。再加上我们今年保障房的数量增加，今年的情况略低于去年的情况，好于2009年的情况。所以这是一个非常不错的年头，所以大家不要没有信心。

　看一下投资，1到10月份我们房地产开发投资增长29.9%，到年底可能略有下降，因为这几年环比在下行，29%左右应该是低于去年的33.2%，高于我们前些年的水平，也高于前五年平均水平，也就是24.46%，应该说这方面也是不错的。我们再看一下我们的房价，9月份的房价，分两头。分两头的原因是什么？一线城市的房价是稳中有下，二线城市增长放缓。我们看9月份的情况，相对下降一点。排在前面的主要是二三线城市，同比增长5.8%。1到11月份的销售情况，第一个是上海，下降41.1%，第二个是北京下降31.1%，上涨比较大的省是河北，上涨49.9%，内蒙古上涨32.7%。从地区看，东部地区同比增长25.5%，西部地区同比增长11.1%，所以现在增长集中在东部和西部比较多，东部增长比较少一些。直辖市下降的有8个，还有23个在增长。 今年的市场还是一个非常不错的市场，但是地区差异比较大。从几个方面概况一下：一是房地产市场开始向理性回归。什么叫理性回归？去年和前年的市场非常不理性。大家都知道，你们也有这个感觉，家居行业的各位可以感觉到去年前年家居产品卖得非常火。第二个是房价、低价趋于稳定。我们重点应该是调房价，稳市场。这个房价今年看来调整的效果也非常好，最起码房价的涨幅在放缓，甚至有一些区域还在下降。低价发生了极大的变化，受市场的影响，或者是我们的方式发生了变化，可以说现在地价是区域稳定的状态。第三个是调控政策在各地的反映差异明显。我们现在反应比较大的是一线城市和沿海城市或者是重点旅游城市。为什么反应这么大？主要是这一部分投资比例过大。所以国家政策主要调整是投资性的，这样的话影响就比较大一些。第四个方面是房地产企业信心还在。可能大家都看了，有不同的人主要是缺少信心，我们现在的房地产开发企业已经接近8万家，在2008年以前才5万多家，这两三年长了涨了这么多，这就明确表示我们对这个市场信心还有的。投资的热情还很高。第五点是保障任务基本完成。所以概况就是这样，2011年的市场应该是相当于2009年的市场，略有超出。但整个形势还是不错的。

第三方面，明年的趋势。明年是什么情况，刚才讲了，市场还不错。政策非常清楚，总书记也说了，中国财政工作也定调了，政策会保持连续性、稳定性。而从市场发展情况和我们外在的环境因素，我们现在也不具备松绑的条件，可以看下几个数字，一个是我们经济前三季度保持9.4（GDP），CPI接近5.4。第三个市场还不错，达到09年的水平。就这三点已经足以说明我们的政策没有条件放松，这为我们的市场稳定发展调整 带来了时间和空间。第二个方面房价反弹的可能性随时存在，会成为政策的关注重点。实际上市场调控重点是调房价，房价下降或者放缓，老百姓才能够买到更好的房子，市场比较好我们企业靠规模取胜，而不是靠房价取胜。房价反弹举一个例子，存款货币80万亿，居民存款34万亿，如果再一次冲击这个市场，肯定会反弹。另外，我们的政策稍有松动，稍有风吹草动，我们的消费就会马上回潮，也会促使房价反弹。第三方面，限购应当是较长期的任务，停限需要外部环境支持，根据CPI变化而调整。这一项措施使供需得到缓解，如果取消限购就会促使大家对政策的信息减少，所以现在不会轻易放。另外，用一种方法建立一种新的制度和新的方式取代限贷，解决市场稳定的问题，但是我希望第二点尽快出现。最后说一个根据CPI变化而调整，我们银行可以释放出这样的信号，我们的货币政策应当有所放松，如果我们CPI继续上行的话还是会没有变化。我们明年的市场走向货币是非常关键的。

　　第二个市场形势：一是市场会保持稳定发展，商品房销售量与今年的的水平应当差不多。今年出台了非常严厉的调控政策，而且这一年都在坚持当中，各地执行的都不错。第二个方面是我们的限贷政策发生了极具的变化，会给我们的企业和消费带来很大的困难。第二个是房价、低价涨幅保持平稳。我在一月份出台一号文件文中，我就说今年的房价应该是上不去，下不来。上不去是政府不允许他上去，下不来是因为消费没有转移，还在集中。第三个方面是企业、消费贷款趋紧，开发企业融资压力加大，消费者贷款增加困难。这个是我们关注的问题，不管是开发资金还是消费资金都有存在这个问题。这个是决定我们2012年市场的关键。我们的开发企业在这一年多尤其是一线城市的开发企业现在不卖房，还得还贷，还得买地开张，这个时候资金链肯定不行，流动资金紧张，所以希望这一块资金政策给予松动，如果这一块继续趋紧，它的压力就很大。第四个方面是中小户型将成为未来住宅市场的主体需求。因为房价过高，政策的引导都促成现在中小户型是我们最受欢迎的。

　　所以总的来讲，明年的市场我们有信心，没有太大的问题。从整体来看，开发商企业来说，几个方面，二三线市场比较好，一个是调控政策没有一线城市压力那么大，因为投资比例比较少一些。现在大企业都在迅速向二三线城市扩张，包括万科、恒大。这给我们一个信号，我们的家居业也要调整我们的区域布局，不要固守北京、上海。你看这个趋势的话应该往下布局，要下行。要增加新的经济增长点扩大自己的市场份额。谢谢大家！

来源：搜狐家居

 

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